İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracının tahliyesinin talep edildiği hukuki yollardan biridir. Bu tahliye sebebi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir.
Kanuna göre kiracı, kira bedelini zamanında ödemez ve bu nedenle kendisine aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilirse, kiraya veren kira süresinin sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir.
Burada önemli olan husus, gönderilen ihtarların haklı olmasıdır. Yani kiracı gerçekten kira borcunu zamanında ödememiş olmalıdır. Kiracı ihtardan sonra borcunu ödemiş olsa bile, gönderilen ihtar geçerliliğini korur ve iki ihtarın oluşması halinde tahliye davası açılabilir.
Bu nedenle kiracıların kira bedellerini düzenli ödememesi durumunda ev sahipleri açısından iki haklı ihtar yöntemi önemli bir hukuki imkân sağlamaktadır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belirli şartların oluşması gerekmektedir.
Öncelikle kiracıya kira borcu nedeniyle iki ayrı ihtar gönderilmiş olması gerekir. Bu ihtarlar genellikle noter aracılığıyla gönderilmektedir. İhtarların geçerli sayılabilmesi için kiracının kira borcunun gerçekten mevcut olması gerekir.
Bu ihtarların aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması şarttır. Örneğin bir yıllık kira dönemi içinde iki farklı ayda kira borcu nedeniyle kiracıya ihtar gönderilmişse bu şart sağlanmış olur.
İki haklı ihtarın oluşmasının ardından kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.
Mahkeme, kiracıya gönderilen ihtarları, kira sözleşmesini ve ödeme durumunu inceleyerek tahliye konusunda karar verir.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Dava kapsamında ortaya çıkabilecek başlıca giderler şunlardır:
- Dava harcı
- Tebligat giderleri
- Gerekli durumlarda bilirkişi giderleri
- Vekâlet ücreti
İhtarların usulüne uygun şekilde gönderilmemesi veya kira borcunun doğru şekilde tespit edilmemesi halinde davanın reddedilmesi söz konusu olabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında en önemli husus, ihtarların hukuka uygun şekilde hazırlanması ve doğru zamanda gönderilmesidir. Uygulamada eksik veya hatalı ihtarlar nedeniyle birçok tahliye davası reddedilebilmektedir.
Ayrıca ihtarların hangi kira dönemine ait olduğunun doğru şekilde belirlenmesi ve dava süresinin kaçırılmaması gerekmektedir. Bu nedenle sürecin başından itibaren hukuki danışmanlık alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Bu konuda hukuki destek almak veya somut durumunuza göre değerlendirme yapılmasını istemek için Akbaş Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Akbaş Hukuk ve Danışmanlık 