Kira sözleşmeleri devam ederken kira bedelinin artırılması belirli kurallara tabidir. Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı genel olarak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre yapılmaktadır.
Normal şartlarda kira artışları, sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı ile sınırlıdır. Ancak kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması halinde ev sahibi, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Bu durumda kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Özellikle uzun süredir aynı kiracının oturduğu ve kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığı durumlarda bu yol sıklıkla tercih edilmektedir.
Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması halinde, kiraya veren kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri dikkate alır:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Taşınmazın büyüklüğü ve özellikleri
- Kiralananın kullanım şekli
- Ekonomik koşullar
Mahkeme genellikle emsal kira bedellerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporunda taşınmazın bulunduğu bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri incelenir ve mahkemeye sunulur.
Mahkeme, tüm bu kriterleri değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
5 yılı dolduran kiracılar için açılan kira tespit davaları genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Bu süre mahkemelerin yoğunluğuna ve dosyanın niteliğine göre değişebilir.
Dava sürecinde ortaya çıkabilecek başlıca giderler şunlardır:
- Dava harcı
- Tebligat giderleri
- Bilirkişi inceleme ücreti
- Vekâlet ücreti
Davanın doğru şekilde hazırlanması ve emsal kira bedellerinin doğru şekilde sunulması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılması hukuki açıdan teknik bir süreçtir. Davanın yanlış zamanda açılması veya gerekli hukuki şartların oluşmadan dava açılması halinde talepler reddedilebilmektedir.
Ayrıca emsal kira bedellerinin doğru şekilde belirlenmesi ve bilirkişi raporlarının hukuki açıdan değerlendirilmesi sürecin en kritik aşamalarındandır.
Bu nedenle kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecinde hukuki destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin daha hızlı ilerlemesi açısından önem taşımaktadır.
Bu konuda hukuki destek almak veya somut durumunuza göre değerlendirme yapılmasını istemek için Akbaş Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Akbaş Hukuk ve Danışmanlık 